Vender su casa en México siendo extranjero: tramite su RFC antes de ponerla en venta

Cada año hay propietarios extranjeros en Rosarito que firman un contrato de compraventa, llegan a la notaría y se enteran de que una parte importante del precio se va a retener como impuesto sobre la renta (ISR). En la mayoría de esos casos el impuesto se podía evitar. Lo que faltó no fue dinero ni una estructura sofisticada, sino papeles que tardan semanas en obtenerse y que no se pueden conseguir el día de la firma: un RFC, la prueba de residencia fiscal en México y recibos de servicios a nombre del vendedor.

La exención: su casa puede venderse sin ISR

La Ley del ISR (artículo 93, fracción XIX, inciso a) exenta el ingreso de las personas físicas por la venta de su casa habitación. Las condiciones principales son:

• La exención cubre un precio de venta de hasta 700,000 UDIS por vendedor. La UDI es una unidad indexada a la inflación cuyo valor en pesos cambia a diario, así que el notario calcula el tope el día de la firma. Por el excedente se paga el impuesto en la proporción que corresponda.
• El vendedor no debe haber usado la misma exención por otra casa durante los tres años anteriores.
• La venta debe formalizarse ante notario público, que es quien aplica la exención y responde por ella ante el SAT.

Aplica tanto si usted tiene el título directamente como si, igual que la mayoría de los extranjeros en la costa, lo tiene mediante un fideicomiso bancario.

Quién califica: residentes fiscales en México con RFC

La exención es para personas físicas residentes en México para efectos fiscales. La nacionalidad no importa —un ciudadano estadounidense o canadiense que tiene su casa en México puede ser residente fiscal mexicano—, pero al notario no le basta su palabra. Conforme a las reglas administrativas vigentes del SAT, en la escritura debe constar su declaración bajo protesta de decir verdad de que es residente fiscal en México, su domicilio fiscal y su clave en el RFC (Registro Federal de Contribuyentes), acompañada de un documento como la constancia de residencia fiscal o la cédula de identificación fiscal.

Sin RFC no hay exención. Y el RFC no se obtiene la mañana de la firma: requiere cita en el SAT, documento migratorio vigente y comprobante de domicilio.

Cómo se comprueba que la casa es su casa habitación

El Reglamento de la Ley del ISR (artículo 155) enumera lo que el notario puede aceptar como prueba de que el inmueble es su casa habitación. Para los propietarios extranjeros, que no tienen credencial para votar, en la práctica eso significa:

• Recibos de servicios del inmueble —luz o teléfono—, o
• Estados de cuenta bancarios o de tarjetas de casas comerciales con el domicilio del inmueble,

a nombre del vendedor, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Aquí es donde se caen muchas ventas. El contrato de luz sigue a nombre del desarrollador, del dueño anterior o de un administrador. Los notarios suelen pedir el recibo de luz como comprobante fiscal (CFDI) emitido a su nombre y con su RFC, de modo que el orden práctico es: tramitar el RFC, poner el contrato de CFE a su nombre con ese RFC y dejar que se acumulen recibos antes de poner la casa en venta.

Cuánto cuesta no tener la exención

Si usted no puede cumplir estos requisitos, el notario debe calcular y retener el ISR en la firma. El monto depende de su situación:

• Residentes en el extranjero para efectos fiscales. La regla general (artículo 160) es el 25% del precio total de venta, sin deducción alguna. Como alternativa, si usted designa un representante en México que cumpla los requisitos legales y la venta consta en escritura pública, puede optar por pagar el 35% de la ganancia.
• Residentes fiscales en México que no califican (sin prueba aceptable de casa habitación, una segunda venta exenta dentro de tres años, o la parte que excede el tope en UDIS). El impuesto se calcula sobre la ganancia, con tasas progresivas que llegan al 35%.

La trampa del precio de compra bajo

La "ganancia" no es lo que usted siente que ganó. Es el precio de venta menos las deducciones que permite la ley, principalmente su costo comprobado de adquisición según consta en su escritura o fideicomiso, actualizado por inflación y con la parte de construcción disminuida por cada año transcurrido.

Durante años fue común en Baja California escriturar una compra por una fracción del precio real, o recibir un fideicomiso o un lote con un precio mínimo o sin precio. Esa decisión se paga al vender: con un costo registrado muy bajo, casi todo el precio de venta se considera ganancia. La ley fija un piso —el costo se considera de cuando menos el 10% del monto de la venta—, lo que significa que hasta el 90% de lo que paga el comprador puede ser gravable.

Dos cosas reducen el daño, y ambas dependen del RFC:

1. Las construcciones y mejoras solo son deducibles con comprobantes fiscales (CFDI) emitidos a su nombre, que un contratista únicamente puede emitir a su RFC.
2. Los gastos notariales, los impuestos de la escritura y la comisión de venta que usted pague también son deducibles cuando están debidamente facturados.

Qué hacer antes de poner la casa en venta

1. Confirme su situación de residencia fiscal con un asesor. Ser residente fiscal en México tiene consecuencias que van más allá de esta venta, y los ciudadanos de otros países pueden seguir debiendo impuestos en su país.
2. Tramite su RFC y mantenga vigente su constancia de situación fiscal.
3. Ponga el contrato de luz a su nombre, con su RFC, en el domicilio del inmueble. Haga lo mismo con un estado de cuenta bancario mexicano si puede.
4. Reúna su escritura de adquisición o fideicomiso y todas las facturas de construcción y mejoras.
5. Pida a su abogado que calcule el ISR en ambos escenarios —con y sin exención— antes de acordar un precio o firmar un contrato de promesa.

Iniciado de tres a seis meses antes de la venta, esto es un trámite de rutina. Iniciado la semana de la firma, por lo general ya es tarde.

Este artículo es información general y no constituye asesoría fiscal; las reglas administrativas del SAT se emiten cada año y cada venta depende de sus propios documentos. Rosarito Legal ayuda a propietarios extranjeros en Playas de Rosarito y en toda Baja California a preparar su venta —inscripción en el RFC, documentación de la exención y coordinación con la notaría— en español e inglés. Hable con nosotros antes de poner la casa en venta, no cuando ya tenga comprador.

Sitios relacionados de la misma firma: Galarza Legal para representación legal en todo Baja California y Mexico Trust Services para trámites de fideicomiso.